2026年外国人在巴厘岛购房：哪些是合法的

代持安排——即由印度尼西亚公民代表您持有土地所有权——在印度尼西亚法律下是非法的。您的中介是错误的。一旦出现问题，您将失去房产且无法获得任何法律救济：代持人可以出售、抵押或遗赠该房产，印度尼西亚任何法院都不会强制执行您的私下协议。

巴厘岛房产的现实情况

我曾与无数双眼睛发亮、手握房产宣传册的家庭对坐过，深知接下来会发生什么。别墅看起来美轮美奂。中介魅力四射。价格似乎低得令人难以置信。而在某处细则中，就藏着「代持」这个词。

新来者一再犯的错误是：印度尼西亚不允许外国人持有土地永久产权（Hak Milik）。这是铁律。外国人合法能做的事情受到更多限制，但如果您心态清醒，这是可行的。

2026年外国人的两条合法途径：

**租赁权（Hak Sewa）：**您以固定年限租赁土地，通常为25年并可选择续约。您不拥有土地。租约是您的资产。这是巴厘岛外籍人士和游牧族最常见的安排——根据坎古和乌布的本地外籍人士社区，租赁权占外国居住安排的绝大多数——如果通过完善的公证协议妥善办理，这实际上是可以正常生活的。

**Hak Pakai（使用权）：**持有有效居留许可（KITAS/KITAP）的外国人可以申请。这是外国人在法律上能持有的最接近所有权的形式，但它仅适用于住宅物业并附带限制条件。您不能进行分割，不能将其用于商业用途，且房产必须达到政府设定的最低价值门槛。截至2026年，巴厘岛房产通常须超过50亿印度尼西亚盾（按当前汇率约合31万美元），才能获得Hak Pakai产权（来源：BPN地区指南，由在登巴萨和巴东执业的持牌PPAT公证人确认）。

两条途径都需要注册的印度尼西亚公证人（PPAT）以及向BPN——印度尼西亚国家土地局提交的文件。BPN颁发这个国家的每一份土地证书。他们是最终权威。如果您的中介在整个对话中一次也没有提到BPN，请离开。

经过核实的推荐

Kibarer Property

巴厘岛最大的独立外籍人士导向房地产中介。如果您在考虑租赁权（大多数外国人应该从这里开始），Kibarer的团队对这个市场了如指掌。他们处理从坎古冲浪别墅到乌布家庭庭院的一切事务，并且对您实际购买的内容（租约，而非土地）保持透明。他们在市场上的长期经营意味着他们见过各种套路，不会推动您走向危及家庭安全的安排。有经验的巴厘岛家庭建议在签署任何文件之前，请他们带您详细了解完整的租约协议和续约条款——特别是续约条款措辞以及续约价格是否已预先商定或留待日后谈判。

Harcourts Bali

赞助

一家在巴厘岛运营的国际特许经营机构，在Hak Pakai产权转让方面拥有真正的专业知识——这是给予外国人除印度尼西亚国籍外最安全法律地位的「使用权」途径。如果您持有KITAP并长期定居巴厘岛，值得专门就Hak Pakai交易与Harcourts洽谈。其国际框架意味着他们遵循较小本地中介有时会忽视的专业标准。

BPN——印度尼西亚国家土地局

不是中介，而是政府土地管理机构。巴厘岛的每笔房产交易最终都经过BPN，BPN颁发并验证所有土地证书。您或您的公证人应在任何一分钱易手之前，独立通过BPN核实任何房产证书。这是不可谈判的条件。伪造证书确实存在。过时、已被取代的证书也存在。BPN是真相的来源。许多家庭跳过了这一步，因为他们的中介说「别担心」。请担心。

专业建议：本地人知道的事

证书核查是第一步，而非第三步。 在参观房产之前，更不用说出价，先获取证书编号并在BPN核实。
短期租约并非便宜货。 15年租约现在看起来可能很便宜，但当您需要续约或出售时，您的谈判地位几乎为零。有经验的巴厘岛房产律师一致建议争取25年以上，并在原始协议中写入明确、具有法律约束力的续约条款。
「获得村庄认可」并非法律保护。 村庄祝福在文化上具有重要意义，但在印度尼西亚财产法中不具任何效力。
您的PPAT公证人应当独立。 如果中介推荐了一位他们「密切合作」的公证人，请另找一位。这是一项超过10万美元的决定。
Hak Pakai有最低价值门槛。 政府设定这些门槛，且因地区而异。截至2026年，巴厘岛房产通常须超过50亿印度尼西亚盾才能符合条件。请向BPN或持牌PPAT确认当前数据。
PMA（外资公司）结构存在但并非捷径。 一些投资者使用PT PMA公司持有房产，但这是出于商业目的，且承担其自身的法律义务。不要在没有专业印度尼西亚公司律师（而不仅仅是房地产中介）的情况下这样做。
将租约到期条款阅读两遍。 一些合同自动到期且无续约选项。其他合同有「经双方同意」的续期条款，这意味着土地所有者可以直接拒绝。您希望在原始合同中写入预先商定、固定价格的续约选项。

一点思考

巴厘岛的土地是神圣的——从字面意义和文化意义上讲——这种神圣性无法转化为房产证书。我们如何参与这一过程很重要。支付公平的市场租赁价格可以支持土地所有者家庭世代传承。使用本地PPAT公证人将熟练的专业工作留在社区。而花时间了解为什么印度尼西亚法律如此构建——为了保护巴厘岛家庭的土地所有权——使我们成为这里更好的客人。有一些方式可以在巴厘岛建立美好而安全的生活，而不需要弯曲规则。这些途径的价值超过任何一栋别墅。

快速参考常见问题

外国人能在巴厘岛合法拥有土地永久产权吗？ 不能。印度尼西亚法律——特别是《土地基本法》（Undang-Undang Pokok Agraria）——将永久产权（Hak Milik）专门保留给印度尼西亚公民。外国人只能合法获得租赁权（Hak Sewa）或使用权（Hak Pakai）产权。任何声称赋予外国人实际永久产权控制的安排——包括由本地公民代表外国人持有产权的代持结构——在印度尼西亚法律下均属非法，无论存在何种支持文件或私下协议，均不能在印度尼西亚法院强制执行。

如果代持安排出现问题会怎样？ 您将失去房产且完全没有法律救济。在印度尼西亚法律眼中，产权上登记的印度尼西亚公民是唯一合法所有者。他们可以将房产出售、抵押或遗赠给任何他们选择的人，任何私下协议、授权书或非正式约定都无法推翻这一点。根据有经验的巴厘岛房产律师和亲眼目睹这些纠纷的长期外籍人士社区，代持安排中的外国人在关系破裂时几乎无一例外地空手而归——因为法院不会强制执行旨在规避财产法的合同。

如何核实房产证书是否合法？ 在任何钱款易手之前，将证书编号带到当地BPN——印度尼西亚国家土地局办公室，或由您的独立公证人前往核实。BPN维护印度尼西亚官方土地登记册，可以确认证书是否最新、有效，并与记录中的实际地块正确匹配。有经验的巴厘岛外籍家庭和房产律师一致认为，这一BPN核实步骤是外国买家可以采取的最重要的尽职调查行动——它能在问题变得昂贵且不可逆之前，发现伪造证书、过期产权和所有权纠纷。

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